La location saisonnière connaît un essor considérable ces dernières années, notamment grâce aux plateformes de réservation en ligne telles qu’Airbnb, Booking.com ou encore Abritel. Mais proposer un logement en location saisonnière n’est pas sans conséquences, tant sur le plan réglementaire que fiscal. Quelles sont les règles en matière de location saisonnière et comment optimiser la fiscalité associée ? Cet article vous propose un tour d’horizon complet sur le sujet.
Les conditions à respecter pour se lancer dans la location saisonnière
Pour être en conformité avec la législation, plusieurs conditions doivent être respectées avant de mettre son bien en location saisonnière :
- Le logement doit être meublé : cela signifie qu’il doit comporter tous les éléments nécessaires pour permettre au locataire d’y vivre confortablement, comme stipulé dans le décret n° 2015-981 du 31 juillet 2015.
- La durée de la location ne doit pas excéder 90 jours consécutifs par an pour une résidence principale. Dans le cas d’une résidence secondaire, aucune limitation de durée n’est imposée, mais certaines villes imposent des restrictions (par exemple, à Paris, il est nécessaire de demander une autorisation préalable auprès de la mairie).
- Lorsque le logement est situé dans une copropriété, il est important de vérifier que le règlement de copropriété ne comporte pas de clause interdisant la location saisonnière.
- Enfin, il est indispensable de souscrire une assurance spécifique couvrant les risques liés à la location saisonnière (dégâts des eaux, incendie, responsabilité civile…).
Les obligations déclaratives et fiscales
La location saisonnière génère des revenus qui doivent être déclarés aux services fiscaux. Selon le montant perçu, deux régimes d’imposition sont possibles :
- Le régime micro-BIC (Bénéfices Industriels et Commerciaux) : applicable lorsque les recettes annuelles sont inférieures à 72 600 € (ou 176 200 € pour les meublés de tourisme classés). Dans ce cas, un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur les revenus déclarés, représentant les charges liées à l’activité. Le montant restant est soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu.
- Le régime réel : obligatoire lorsque les recettes annuelles dépassent les seuils du micro-BIC, ou sur option si le propriétaire estime que ses charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire. Les revenus imposables sont alors calculés en déduisant l’ensemble des charges réelles (amortissement du bien, frais d’entretien, intérêts d’emprunt…).
Il est important de noter que les loueurs en meublé non professionnels (LMNP) doivent également s’acquitter de la taxe de séjour, dont le montant varie en fonction de la ville et du type de logement.
Comment optimiser la fiscalité de la location saisonnière ?
Plusieurs leviers peuvent être actionnés pour réduire l’imposition liée à la location saisonnière :
- Opter pour le régime réel si les charges réelles sont supérieures à l’abattement forfaitaire du micro-BIC : cela permet de diminuer l’assiette imposable et donc l’impôt sur le revenu à payer.
- Déclarer son activité en tant que loueur en meublé professionnel (LMP) si les conditions sont réunies (recettes annuelles supérieures à 23 000 € et représentant plus de 50 % des revenus du foyer fiscal). Le statut de LMP offre plusieurs avantages fiscaux, tels que la possibilité de déduire les déficits générés par l’activité de ses autres revenus imposables ou encore l’exonération d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) pour la valeur du bien mis en location.
- Investir dans un logement éligible au dispositif Censi-Bouvard, qui permet une réduction d’impôt sur le revenu égale à 11 % du prix d’achat du bien (dans la limite de 300 000 €), étalée sur 9 ans. Ce dispositif est réservé aux logements situés dans certaines résidences services (étudiantes, seniors, EHPAD…).
Enfin, il est essentiel de s’informer régulièrement sur les évolutions législatives et fiscales, qui peuvent impacter la rentabilité de la location saisonnière. A cet égard, l’accompagnement d’un expert-comptable ou d’un conseiller en gestion de patrimoine peut être précieux pour optimiser sa fiscalité et respecter les obligations réglementaires.
La location saisonnière, une activité encadrée mais potentiellement rentable
Proposer un bien en location saisonnière nécessite donc de se conformer à un ensemble de règles et d’obligations, tant sur le plan réglementaire que fiscal. Toutefois, en respectant ces conditions et en mettant en place une stratégie d’optimisation fiscale adaptée, la location saisonnière peut constituer une source de revenus complémentaires intéressante pour les propriétaires. Il convient néanmoins de rester vigilant quant aux évolutions législatives et aux spécificités locales, qui peuvent influencer la rentabilité de cette activité.