Le viager, un mode de transaction immobilière encore peu connu en France, pourrait s’inscrire comme une solution d’investissement intéressante face au vieillissement de la population. Cet article vous propose d’étudier les enjeux et les perspectives de cette forme d’investissement atypique.
Le viager: un investissement méconnu
Le viager est une forme de transaction immobilière qui permet à une personne âgée, appelée crédirentier, de vendre son bien immobilier à un acquéreur, appelé débirentier, tout en conservant l’usage du bien jusqu’à son décès. En contrepartie, le débirentier verse au crédirentier une rente viagère régulière. Le montant de cette rente est calculé sur la base de plusieurs critères tels que l’âge du crédirentier, la valeur du bien immobilier et les conditions générales du marché immobilier.
Bien que relativement ancien – il remonte au Moyen Âge – le viager reste encore méconnu des Français. Selon une étude menée par l’Institut CSA en 2017, seuls 6% des propriétaires interrogés ont déjà envisagé de vendre leur bien en viager. Pourtant, cette forme d’investissement présente plusieurs avantages pour les deux parties.
Des avantages pour le crédirentier
Pour le crédirentier, vendre son bien en viager lui permet d’obtenir un complément de revenu régulier et sécurisé pour financer ses dépenses courantes ou ses besoins spécifiques liés à l’avancée en âge. De plus, la rente viagère est généralement revalorisée chaque année en fonction de l’évolution des prix à la consommation, ce qui garantit au crédirentier un pouvoir d’achat préservé.
Par ailleurs, le viager permet au crédirentier de continuer à vivre dans son logement tout en bénéficiant des avantages fiscaux liés à la transaction. En effet, selon l’article 885 H du Code général des impôts, le crédirentier peut être exonéré d’impôt sur la fortune immobilière (IFI) dès lors que sa rente viagère constitue une part importante de ses revenus.
Des avantages pour le débirentier
Pour le débirentier, acquérir un bien immobilier en viager présente plusieurs atouts. Tout d’abord, il s’agit d’un investissement dont les conditions sont négociées dès le départ et qui peuvent donc être adaptées aux objectifs et aux capacités financières de chacun. De plus, le montant total versé au crédirentier peut s’avérer inférieur à celui qu’il aurait déboursé pour acheter le bien sur le marché traditionnel.
Ensuite, investir en viager permet au débirentier de diversifier son patrimoine immobilier sans recourir à un crédit bancaire. En effet, la rente viagère est considérée comme un revenu foncier imposable, ce qui permet au débirentier de bénéficier d’un cadre fiscal avantageux.
Enfin, le viager peut être une opportunité pour les débirentiers souhaitant investir dans l’immobilier locatif. En effet, une fois le crédirentier décédé, le bien immobilier peut être loué ou revendu selon les souhaits du débirentier.
Un contexte démographique favorable
Face au vieillissement de la population française – l’INSEE estime que la part des personnes âgées de 60 ans et plus passera de 25% en 2020 à 32% en 2050 – le viager pourrait s’imposer comme une solution d’investissement adaptée aux enjeux démographiques actuels. En effet, cette forme d’investissement répond aux besoins des seniors en quête de revenus complémentaires tout en offrant aux investisseurs des opportunités de placement intéressantes et diversifiées.
De plus, plusieurs dispositifs législatifs ont été mis en place ces dernières années pour encourager le développement du viager. Parmi ceux-ci figure la loi ELAN de 2018 qui a créé un nouveau contrat de location dédié au viager : le bail réel solidaire (BRS). Ce dispositif permet aux organismes fonciers solidaires (OFS) d’acquérir des biens immobiliers en viager et de les louer à des ménages modestes sous conditions de ressources.
Des perspectives d’évolution prometteuses
Face à ces constats, le viager pourrait connaître un essor important dans les années à venir. Plusieurs leviers pourraient contribuer à cette évolution : la sensibilisation des particuliers et des professionnels de l’immobilier aux avantages du viager, l’élargissement des dispositifs de soutien publics et privés, ou encore l’innovation en matière de produits financiers adaptés à ce type d’investissement.
Des initiatives telles que la création de plateformes en ligne dédiées au viager ou le développement de fonds d’investissement spécialisés dans ce secteur témoignent déjà d’un intérêt croissant pour cette forme d’investissement. Il est donc fort probable que le viager occupe une place de plus en plus importante dans le paysage immobilier français à l’avenir.
Ainsi, dans un contexte démographique marqué par le vieillissement de la population et les besoins croissants des seniors en termes de revenus complémentaires, le viager apparaît comme une solution d’investissement adaptée et porteuse d’opportunités. Reste à voir si les acteurs du marché sauront saisir ces perspectives pour développer cette forme d’investissement encore méconnue du grand public.